אחת ולתמיד: לקנות או לשכור


השאלה שכל ישראלי שואל, אך מעטים יודעים לענות עליה באופן מחושב. לקנות דירה, או לגור בשכירות? כאן אתייחס מהפן הפיננסי בלבד.

התשובה בקיצור (ובסינית): חשב את ההון הפיננסי (הכספי) שתצבור מההפרשים שבין ההוצאה על קניית דירה להוצאה על מגורים בשכירות, ובדוק האם הוא גדול או קטן משווי הדירה שתקנה, בסיום תקופת המשכנתה.

ובעברית: רכישת דירה כוללת (1) תשלום של הון עצמי ו(2) משכנתה לאורך שנים. נסמן: הון עצמי H, תשלום חודשי של משכנתה m, תשלום שכירות r, מספר חדשי המשכנתה (כלומר מספר השנים כפול 12) t, ושווי הדירה בסיום תקופה המשכנתה D. נסמן בP את שווי תיק ההשקעות שנצבר כתוצאה מהשקעה ראשונית של H, והשקעה חודשית של (m-r) במשך t חדשים.

כעת, אם P>D, עדיף לגור בשכירות, ואם D>P, עדיף לרכוש.

בחישוב הזה ישנה, כמובן, בעיה מובנית. רוב הרכיבים אינם באמת ידועים. אנו יודעים מהו שווי הדירה כיום, אך איננו יודעים מה יהיה שוויה בסוף תקופת המשכנתה (שיכולה להימשך 30 שנה). תשלום השכירות גם הוא עשוי להשתנות. תשלום המשכנתה במסלולים רבים (כמו ריבית משתנה והצמדה למדד/מטח) עשוי להשתנות אף הוא. כמו כן, איננו יודעים מה תהיה התשואה של תיק ההשקעות, כך שגם אם m, H ו r ידועים, P נותר בלתי ידוע.

בכל זאת, ננסה לחשב, תוך קבלת הנחות מפשיטות.

לדוגמה: נניח ששווי הדירה כיום הוא 1.8 מליון, וזה יהיה שוויה גם בסוף תקופת המשכנתה. נניח שהמשכנתה מתפרסת על פני 25 שנים, וההון העצמי הוא 600 אלף ש"ח. כמו כן, נעבור לדבר במונחים ריאליים (כלומר צמודי מדד), כלומר לא נתייחס לשקלים בעוד 25 שנה, אלא ל"כסף בשווי כך וכך שקלים של היום". לדוגמה, אם המדד הוא 2% בשנה, אז "כסף בשווי 100 ש"ח היום (שנת 2016)" הוא 164 ש"ח של שנת 2041. נניח גם ששווי הדירה הריאלי לא ישתנה. כלומר בעוד 25 שנה הדירה תהיה שווה 1.8 מליון ש"ח של היום. נניח שהריבית השנתית על המשכנתה היא 3%, והמשכנתה צמודת מדד. כמו כן נניח שהתשואה הריאלית השנתית בתיק ההשקעות היא 4%. נניח גם שתשלום השכירות החודשי הוא 5000 ש"ח. תחת הנחות אלה, מחשבון משכנתה יניב לנו תשלום חדשי של כ5700 ש"ח. כלומר, 700 ש"ח עודפים על פני השכירות. נזין נתונים אלה למחשבון חיסכון (600,000 ש"ח השקעה ראשונה, 700 ש"ח השקעה חדשית, ו4% ריבית) ונקבל כ 1,980,000 ש"ח (ריאליים, כזכור). כלומר על פי נתונים אלה עדיף לשכור דירה מלרכוש דירה.

רצוי מאוד לשים לב ששינויים קטנים בנתונים משנים את התוצאה. לדוגמה: אם הריבית על המשכנתה היא 2.5% במקום 3%, אזי ההחזר החדשי הוא כ 5,380 ש"ח (ריאליים), ולכן החיסכון כל חודש הוא רק 380 ש"ח, ושווי תיק ההשקעות שיתקבל הוא כ 1,800,000 ש"ח, כלומר אין יתרון בשכירות על פני רכישה. ותוצאה שהפתיעה גם אותי: אם ההון העצמי הוא 800,000 ש"ח במקום 600,000 ש"ח, ההחזר החודשי הוא כ4,750 ש"ח, כלומר פחות ממחיר השכירות! במקרה זה, החישוב קצת מסתבך, אך השורה התחתונה שלו היא שעדיין עדיף לשכור (ערך תיק ההשקעות בניכוי הוצאה של 250 ש"ח בחודש יהיה למעלה מ2 מליון ש"ח בתום 25 שנים).

הערה אחרונה: במכוון לא התייחסתי למגוון פרמטרים אחרים כמו עזרה מההורים לרכישה (אך לא לשכירות), ופרמטרים "נפשיים" כמו השקט הנפשי של ההרגשה ש"יש לי דירה" והשקט הנפשי של "אינני בעל חוב לאף אחד", היכולת הנפשית לשמור על תיק השקעות נזיל, ועוד ועוד. עם זאת, החישוב כאן יכול לעזור להתחיל בחשיבה הגיונית על הנושא.

 

 

מודעות פרסומת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s